Leasing traslativo: il contratto con la Banca

Introduzione

La sentenza in commento (Tribunale di Udine, n°437/2018) ha il pregio di aver fatto buon governo dei principi enunciati dai precedenti giurisprudenziali in materia di risoluzione del contratto di "leasing c.d. traslativo".

1. Dati di fatto

L'Azienda Beta si rivolgeva alla Banca Alfa per stipulare un contratto di leasing avente ad oggetto un fabbricato produttivo. La Banca acquistava un immobile del valore di 970.000 € e lo concedeva in leasing all'azienda Beta ad un canone mensile di 6.000 €. Il prezzo di riscatto fissato era pari a 194.000 €.

L'inadempimento si verificava a causa del mancato pagamento di alcuni canoni di locazione da parte dell'Utilizzatrice, per un debito totale pari a 108.000 €. La Banca Alfa agiva in giudizio per chiedere la liberazione dell'immobile ormai detenuto sine titulo dall'Azienda Beta, nonchè per ottenere la condanna al pagamento di tutti i canoni scaduti - trattenendo i canoni già versati.

Resisteva in giudizio l'Azienda Beta, la quale eccepiva in via principale la nullità delle clausole contenute nel contratto e, previa qualificazione del contratto in questione come "leasing traslativo", chiedeva al Giudice di applicare le relative norme in materia di vendita con riserva della proprietà. Le doglianze della società convenuta, infatti, avevano ad oggetto il dettato dell'art. 1526, 1° comma, c.c. che stabilisce: "Se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno".

2. Differenze tra leasing di godimento e leasing traslativo

Bisogna a questo punto chiarire le differenze che sussistono tra un contratto di "leasing di godimento" e un contratto di "leasing traslativo" (tesi, quest'ultima, sostenuta in giudizio dall'Azienda Beta).

La figura del "leasing di godimento", pattuito con funzione di finanziamento, ricorre allorquando l'insieme dei canoni di cui il contratto prevede il pagamento per l'arco della sua durata è inferiore, in modo consistente, alla remunerazione del capitale investito nell'operazione di acquisto e concessione in godimento del bene e 1) lascia non coperta una non irrilevante parte di questo capitale, 2) il prezzo pattuito per l'opzione è di corrispondente altezza, 3) è prevista un'alternativa all'opzione sotto forma di rinnovazione del contratto.

Al contrario, si è in presenza di "leasing traslativo" se l'insieme dei canoni che devono essere pagati dal conduttore remunera interamente il capitale impiegato nell'operazione e il prezzo d'opzione è in rapporto a quell'insieme sostanzialmente irrilevante.

Per rendersi conto se trattasi di leasing traslativo o di godimento occorre porre a confronto, non l'insieme dei canoni e il prezzo d'opzione, ma il prevedibile valore residuo del bene alla scadenza del contratto e il prezzo d'opzione, perchè se il primo sopravanza in modo non indifferente il secondo, ciò sta a significare che i canoni hanno incluso per una parte il corrispettivo del valore d'uso e per un'altra il corrispettivo del valore di appartenenza (Cass., 25 gennaio 2011, n°1748).

Nel caso in esame, il contratto stipulato tra la Banca Alfa e l'azienda Beta prevedeva un canone mensile pari a 6.000 €, il costo totale dell'immobile acquistato dalla Banca ammontava ad 971000 €, il prezzo di riscatto era stato fissato in 194.000 €. L'azienda utilizzatrice aveva, nel frattempo, pagato canoni di locazione per un ammontare di 624000 € e accumulato un debito per canoni non pagati pari a 108000 €. 

Considerato il tipo di immobile (stabilimento produttivo) e le sue dimensioni (non infime), il Tribunale di Udine ha valutato che il bene al termine del contratto avrebbe intuibilmente mantenuto un valore residuo assai elevato in rapporto al prezzo di riscatto prefissato (pari a 194.000 €).  

Come ribadito infatti dalla costante giurisprudenza, ricorre il leasing traslativo se il valore residuo del bene sopravanza in modo non indifferente il prezzo d'opzione.

3. L'art. 1526 c.c., l'equo compenso e il risarcimento

Superato il primo "scoglio" interpretativo, l'attenzione del Giudice si è spostata sull'applicabilità del richiamato art. 1526 c.c. con le clausole inserite nel contratto di leasing.

Nella sentenza in commento è affermato, infatti, un altro importante principio, ovvero che l'art. 1526 c.c. è sempre applicabile in caso di risoluzione di leasing traslativo in quanto norma di applicazione necessaria.

In virtù di ciò, la Banca Alfa avrebbe dovuto restituire i canoni che aveva ricevuto dall'Azienda Beta, fatto salvo comunque il diritto all'equo compenso per l'uso della cosa e il risarcimento del danno.

Ma la particolarità della vicenda risiede proprio nelle clausole contrattuali. Era stato previsto nel contratto che la somma del c.d. "equo compenso" in favore della Banca Alfa fosse forfettizzata tramite la previsione del diritto di ritenzione dei canoni già incassati e di quelli scaduti ma non incassati (c.d. "patto di confisca delle rate classico"). Inoltre, per quanto riguardava il risarcimento del danno, era stato stabilito che l'utilizzatrice dovesse versare i canoni dall'intervenuta risoluzione in poi, oltre al prezzo di riscatto; da questo importo andava dedotta la cifra ricavata dalla vendita del bene. 

La liceità della pattuizione sul c.d. "equo compenso" è stata confermata dal Giudice del merito. Per ciò che riguarda invece la clausola sul "risarcimento del danno", anche quest'ultima ha superato il vaglio di ammissibilità: il Tribunale ha infatti chiarito che tale clausola è pienamente idonea ad evitare censure non solo di chiara eccessività della penale, ma anche di sua affinità ad un patto commissorio nullo.

Conclusioni

L'Azienda Beta, dunque, non aveva alcun diritto di ottenere la restituzione di tutto quanto versato, dovendo tale importo rimanere presso la Banca Alfa a titolo di indennità predeterminata per l'uso del bene oggi in restituzione.

La vicenda in esame è importante, altresì, perchè induce a riflettere sulle differenze tra l'art. 1458 c.c.  in materia generale di risoluzione per inadempimento e l'art. 1526 c.c. applicabile alla risoluzione di contratti di leasing traslativo. 

La distinzione è di non poca rilevanza: basti pensare che nelle ipotesi ex art. 1458 c.c. la risoluzione ha effetto retroattivo (salvo i casi di contratti ad esecuzione continuata o periodica, come il leasing di godimento).

Se anche in riferimento al leasing traslativo dovesse trovare applicazione l'art. 1458 c.c. (anzichè l'art. 1526), saremmo di fronte ad una clausola vessatoria per il soggetto utilizzatore il quale vedrebbe il Concedente appropriarsi di una somma che comprende non solo il godimento della cosa, ma anche il corrispettivo per la futura cessione definitiva.

Pertanto, nelle ipotesi di leasing traslativo trova applicazione inderogabile l'art. 1526 c.c. Tuttavia è considerata lecita la clausola che prevede il c.d. "patto di confisca delle rate", purchè non risulti manifestamente eccessiva.

Le due figure contrattuali, inoltre, divergono sotto il diverso regime prescrizionale: mentre per il leasing di godimento, alla stregua delle locazioni, il termine di prescrizione del diritto al pagamento dei canoni è di 5 anni, per i canoni di leasing traslativo, accomunato alla vendita con riserva di proprietà, il relativo termine è di 10 anni.

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